Статья
19/04/2018/#5
Жильцы многоквартирного дома, выбирая управляющую компанию и ежемесячно оплачивая ее работу по "квитку", надеются на добросовестное отношение и качественное предоставление услуг, но взаимопонимания удается достигнуть не всегда.
Наиболее частым нарушением права является одностороннее повышение платежей на содержание жилья и общедомового имущества без проведения общего собрания и согласия жителей. Обращаться с жалобами в государственный жилищный надзор или в прокуратуру готовы далеко не все жители. Борьба за свои права связана с потерями времени и денег на качественную юридическую помощь, которые обычно отпугивают людей. Даже при наличии в доме товарищества собственников жилья (ТСЖ), заключившего договор управления с коммунальной компанией, руководство ТСЖ не всегда готово поступиться личными связями и устоявшимися деловыми отношениями с управляющей организацией ради частного имущественного интереса жителей. На это и рассчитывают управляющие компании, которые не стесняются откровенного нарушения закона.
Потребителю, получившему квитанцию с повышенными платежами, проверку следует начать с обоснованности процедуры установления платы за содержание жилья и общедомового имущества. Порядок установления платежей предусмотрен Жилищным кодексом РФ и предполагает следующие варианты:
В случае подтверждения фактов нарушения вышеуказанного порядка установления платежей суды встают на защиту прав жильцов и это подтверждается практикой (Иркутский областной суд, Апелляционное определение от 29 октября 2013 г. по делу N 33-8838/131 ; Приморский краевой суд, Определение от 8 июля 2015 г. по делу N 33-56582 ).
Для адвокатов и практикующих юристов представляют большой интерес споры, в которых нарушение прав потребителей носит характер злоупотребления правом со стороны УК. Получили достаточно широкое распространение случаи включения в договоры управления условий об одностороннем изменении или индексации размера платежей. Хорошим подспорьем в нерадивом деле УК оказалось Письмо №6174-АД/14 от 6 марта 2009 года Министерства регионального развития. В этом письме исполнительный орган «разъяснил» «порядок (методику) определения (расчета) стоимости указанных в договоре услуг и работ» . Письмом было установлено, что «при наличии в договоре управления положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме ежегодных решений об изменении такой платы не требуется», «стоимость в соответствии с указанной в договоре управления формулировкой порядка (методикой) определения (расчета) стоимости может индексироваться»3. Управляющие компании использовали данное письмо как оправдание своих односторонних действий, просто называя их индексацией платежей. Многие суды основывали свои решения с учетом положений данного письма. Так, например, в Определении № 11-6/2014 от 20 февраля 2014 года Омского районного суда 4 в мотивировочной части прямо указывается на возможность односторонней индексации платежей при закреплении такого условия в договоре. Такая точка зрения вызывает недоумение, если знаешь о том, что письмо N 6174-АД/14 было отозвано Министерством регионального развития изданием Письма № 30958-ВК/19 от 17 декабря 2012 года. В тексте своего «отзывного» документа Минрегион прямо указал причину: «издание нормативных правовых актов в виде писем и телеграмм не допускается»5 . Похоже, что «отзвуки» былого мнения будут звучать в судебных решениях еще долго.
Управляющие компании обосновывают свою позицию, основываясь на содержании статьи 421 ГК РФ, которая провозглашает принципы свободы договора. Но соответствует ли условие об одностороннем изменении условиям, которые вытекают из общих положений об обязательствах? Статья 310 ГК РФ устанавливает, что «односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются»6 , за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Пленум ВАС РФ в Постановлении от 14.03.2014 N 16 (п. 2) разъяснил, что «ст. 310 ГК РФ допускает согласование в договоре права на одностороннее изменение его условий или односторонний отказ от исполнения договора только в случае, когда договор заключается в связи с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности. Цель данной нормы - защита слабой стороны договора» 7.
В договоре управления в роли слабой стороны выступают собственники помещений в доме, которые заключают данный договор для удовлетворения бытовых и иных личных потребностей. Надо полагать, что содержание ст. 310 ГК РФ направлено на защиту их интересов. Поэтому следует прийти к выводу, что свобода действий сторон договора управления ограничена требованиями ст. 310 ГК РФ. Это значит, что условие договора о возможности УК индексировать размер платы в одностороннем порядке не соответствует требованиям законодательства.
В силу закона (п. 4 ст. 145 ЖК РФ) установление размера ставки технического обслуживания дома в составе обязательных платежей и взносов членов товарищества относятся к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ и не может быть «делегирована» другому органу, лицу, в том числе не может быть передана и управляющей компании для одностороннего установления.
В соответствии с п. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ «размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом товарищества собственников жилья»8 .
Таким образом, можно заключить, что сложилась парадоксальная ситуация, когда УК основываясь на принципах свободы договора, создают ситуацию спора с духом и буквой специального раздела законодательства - ЖК РФ. На это же основе игнорируются положения ГК РФ о защите интересов экономически более слабой стороны.
В настоящее время договоры с включением условий одностороннего изменения размера платежей со стороны УК получили широкое распространение . Суды пока не выработали единой позиции в оценке таких договоров и самих действий по одностороннему повышению платежей в квитанциях. В целях недопущения злоупотребления правом со стороны УК рекомендую читателям воспользоваться вышеприведенными нормами законодательства для отстаивания интересов собственников помещений в многоквартирных домах.
Идёт загрузка...